Att köpa bostad

– KÖPA HUS I SPANIEN—

Är du första-gångsköpare i Spanien? Ta det bara lugnt, din mäklare och din advokat kommer vägleda dig genom hela processen. De olika faserna i köpeprocessen förklaras nedan.

Det första du ska tänka på när du letar efter ett nytt hus är att fråga efter Bostadscertifikatet (Cédula de Habitabilidad), som utfärdas av kommunhuset för att bekräfta att huset är bygget i enlighet med lagar och regler och överensstämmer med byggplanerna.

Alla fastigheter skal ha ett Bostadscertifikat. Utan det kan det finnas lagliga hinder på huset och bankerna kan vägra att ge lån på fastigheten. Dessutom kräver vatten-, el- detta certifikat för att överföra kontrakten till ditt namn.

När du så har funnit ditt drömhus, återstår ett antal steg innan du har nyckeln i din hand.

Reservationskontrakt
Reservationskontraktet är ett standardförfarande för att reservera fastigheten och ta den av marknaden under en specificerad tid under vilken din advokat genomför den juridiska kontrollen (Debida Diligencia). Detta kontrakt är ett tillfälligt reservationsdokument och ska redogöra de grundläggande förutsättningarna för köpet och ska signeras av både köpare och säljare.
Kontraktet ska innehålla:
Fullständiga namn på säljare och köpare
Pris på fastigheten
Adress till fastigheten
Vilket datum som köpekontraktet ska signeras
Vilka speciella omständigheter som kan föreligga
Den summa som ska betalas för att genomföra reservationen.

Reservationspriset varierar mellan 3000 – 10 000 euro, beroende på fastighetens fulla pris.
Delbetalningsbeloppet betalas tillbaka i sin helhet om advokaten skulle hitta några oegentligheter med fastigheten.

Om allting är i sin ordning, och du väljer att gå vidare med köpet, används beloppet som en delbetalning på köpesumman.

Advokat 
Vi rekommenderar alltid att våra kunder har en advokat att representera deras intressen vid en fastighetsaffär i Spanien. Advokaten genomför den juridiska kontrollen, Debida Diligencia, registrerar fastigheten i ditt namn samt bistår med att registrera dig som fastighetsinnehavare hos vatten- och elektricitetsbolagen.

Om du inte har en advokat rekommenderar vi gärna en åt dig, som talar ditt språk, och som vi har haft goda erfarenheter av.

Debida Diligencia
Din advokat kommer genomföra en kontroll av fastigheten (Debida Diligencia) för att bekräfta att säljaren verkligen är den rättmätige ägaren och är i sin rätt att sälja, att det inte föreligger några skulder, kvarstad eller andra juridiska hinder i samband med fastigheten.

NIE nummer
För att kunna köpa en fastighet i Spanien behöver du ett skatteregistreringsnummer, NIE (Número de Identidad de Extranjeros), för att kunna öppna ett bankkonto för dina transaktioner såsom amorteringar, skatter och löpande kostnader som vatten och el. Om du inte har ett NIE nummer hjälper din advokat dig med ansökan.

Bankkonto
Vi kan självklart hjälpa dig att öppna ett konto i en spansk bank om du inte redan har ett.

Köpekontrakt
Ett privat köpekontrakt (Compraventa) är ett kontrakt mellan säljare och köpare som advokaten formulerar där villkoren för kontraktet redogörs. Kontraktet ska innehålla:
Fullständiga namn och personnummer för köpare och säljare.
En juridisk deklaration att säljaren har laglig rätt att avyttra fastigheten.
Fastighetens exakta adress och storlek samt övriga detaljer och byggnader såsom de beskrivs i fastighetsbeteckningen, (Referencia Catastral)
Slutdatum och datum för nyckelöverlämnande med mera.
De överenskomna villkoren som köpare och säljare enats om.

I det här stadiet betalar köparen 10% av köpesumman, förutom den redan erlagda depositionen. Om köparen väljer att återdra sitt anbud här förloras depositionen till säljaren. Om det skulle vara säljaren som väljer att avbryta blir han/hon betalningskyldig med dubbla depositionsavgiften, om inget annat överenskommits innan.

Åtkomsthandlingar
Åtkomsthandlingarna (Escritura) är processens sista steg. Dokumentet signeras inför notarius publicus. Efter det registrerar advokaten fastigheten i ditt namn.

KÖPEKOSTNADER:
Köpekostnaderna i Spanien varierar mellan 10% och 14% av köpesumman.
Fastighetsskatten är 10% för nya fastigheter och mellan 8-10% på andra fastigheter, beroende på köpepriset, enligt nedan:
Köpepris upp till 400 000 € 8%
400 001 – 700 000 9%
700 001 – uppåt 10 %

(Vid köp av kommersiellt land, garage o dyl är skatten 21%).

Sedan förekommer några övriga juridiska kostnader (ca-priser):
1% Notarieavgift
1% Juridiska avgifter (advokatens arvode för att utföra den juridiska kontrollen)

1- 1.5% Om du skulle behöva ett banklån kan du beräkna runt 1- 1.5% I kostnad för bankens kostnader i samband med att upprätta lånet.

Som utlänning kan du ansöka om huslån i Spanien. Avgifterna kan variera beroende på din nationalitet och vilken bank du väljer. Tala med oss eller din advokat för goda råd om bostadslån.
Alternativt kan du ansöka om ett extra lån på ditt nuvarande bostadslån i ditt hemland.

Om säljaren inte är skatteskriven i Spanien är köparen skyldig att kvarhålla 3% av köpesumman, som skall betalas till haciendan. Säljaren kan sedan i sin tur begära att få motsvarande summa utbetald från haciendan. På detta vis säkras att skatten verkligen blir betald, utan att köparen behöver betala något extra.

Vi står gärna till tjänst med hjälp och råd för att finna den bästa finansieringslösningen för just din situation.

LÖPANDE KOSTNADER FÖR EN FASTIGHET I SPANIEN
Fastighetsägande i Spanien har en del fasta avgifter, såsom kommunalskatt, fastighetsskatt och sophämtningsavgifter. Avgifterna kan variera beroende på fastighetens storlek och i vilken kommun den befinner sig. För varje objekt i vår portfölj kan vi uppvisa de kostnader som föreligger.

***TILL SVENSKA KÖPARE***
Svenska medborgare kan ha rätt till Rotavdrag för byggnationer i Spanien.
Rotarbeten gäller renovering, ombyggnad och tillbyggnadsarbeten, och kan ge rätt till rotavdrag om de utförs i, eller i nära anslutning till, en bostad som du äger. Detta oavsett om du bor där eller använder huset som fritidsbostad. Har du lägenhet kan du få avdrag för arbeten som utförs i lägenheten, men inte på de gemensamma delarna av fastigheten, såsom yttertak- och väggar, hiss eller trapphus.

Du kan inte få rotavdrag för att bygga ett helt nytt hus eller en friliggande byggnad.
Det är endast arbetskostnaden som ger rätt till rot- och rutavdrag. Rot- och rutavdraget är tillsammans på max 50 000 kr per person och år. Rotavdraget får vara max 30 procent av arbetskostnaden.
Betala inte hela arbetskostnaden. Se till så att den faktura du betalar motsvarar hälften av arbetskostnaden. Fakturan ska redovisa arbetskostnaden separat från material- och övriga kostnader. Det ska vara tydligt att summan för rotavdraget är medräknat.

Vid rotarbete måste du äga fastigheten, men det gäller inte för rut, där kan du hyra din bostad.
Se till att du har kvitto på alla utförda arbeten.

Som svensk har du även rätt till Rutavdrag i utlandet. Här har det kommit några nyheter:
Från och med den 1 augusti 2016 ingår beskärning och borttagning av träd och buskar.
Från och med den 1 januari 2017 beviljas rutavdrag för installation, underhåll och reparation av vitvaror, dator, surfplatta, tv och tv-spel.
Även flytthjälp beviljas skatteavdrag; flytt av lösöre och bohag mellan bostäder samt magasinering under flytt.